Sven Marcus Günther (WP/StB)

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Bolzplatz: Berechtigt Lärm zur Mietminderung?

Juli 4th, 2015|

Lärm von spielenden Kindern berechtigt nicht zu einer Mietminderung, sondern ist hinzunehmen. Auch Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen normalerweise keinen Mangel der Mietsache.

 

Das Mietverhältnis über eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse besteht seit 1993. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010 ein Bolzplatz errichtet. Einem Schild zufolge soll dieser Kindern im Alter bis zu 12 Jahren montags bis freitags bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen.

Seit Sommer 2010 mindern die Mieter die Miete um 20 %, da von dem Bolzplatz Lärmbelästigungen durch Jugendliche ausgingen, die auch außerhalb der zulässigen Zeiten dort spielten.

Die Vermieter verlangen Zahlung der einbehaltenen Miete sowie Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt sind, die Miete wegen des Lärms zu mindern. Amts- und Landgericht haben die Klage abgewiesen.

 

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat ganz klar entschieden, dass Kinderlärm zu tolerieren ist.

Grundsätzlich gilt aber auch: Treten im Lauf des Mietverhältnisses nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen („Umweltmängel“) auf, kann dies zu einem Mangel der Mietsache führen. Man kann aber nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass der bei Vertragsschluss bestehende Zustand stillschweigend als der vertragsgemäße festgelegt wird, der sich bezüglich der Umwelteinflüsse während des Mietverhältnisses nicht nachteilig verändern darf und vom Vermieter garantiert werden muss.

Fehlt eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag, ist die Frage, ob und inwieweit der Mieter Geräuschimmissionen hinnehmen muss, per ergänzender Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsauffassung zu beantworten. Diese ergibt, dass der Vermieter nicht dafür einstehen muss, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht vergrößert, wenn er dies selbst gegenüber dem Nachbarn zu dulden hätte. Die Lärmbelästigungen stellen also dann keinen Mangel dar, wenn der Vermieter diese selbst als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Das kann sich etwa aus dem hinsichtlich Kinderlärms bestehenden Toleranzgebot ergeben.

Quellen und weiterführende Hinweise

BGH, Urteil […]

Ortsübliche Vergleichsmiete: So ermittelt das Finanzamt

Juli 3rd, 2015|

Auch wer an Angehörige vermietet, kann seine Aufwendungen für das Mietobjekt als Werbungskosten abziehen. Wird eine Wohnung allerdings zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, ist eine anteilige Werbungskostenkürzung vorgeschrieben. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wie diese ortsübliche Vergleichsmiete von den Finanzämtern ermittelt wird.

 

Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt. Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann.

Wer eine verbilligte Vermietung in Erwägung zieht, ist an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses.

 

Was zur ortsüblichen Marktmiete gehört

Als ortsübliche Marktmiete wird die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

 

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die Oberfinanzdirektion ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor.

 

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Wenn die Wohnung vor der Überlassung an nahe Angehörige an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.

 

Stufe 2: Örtlicher Mietspiegel

War die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, sollen die Ämter […]

Geburtstag und bestandenes Examen: Besser getrennt feiern

Juli 2nd, 2015|

Ein runder Geburtstag und das Bestehen eines Berufsexamens sind gute Gründe zum Feiern. Wer die Aufwendungen für die Feier steuerlich geltend machen will, sollte besser zweimal feiern. Denn eine Aufteilung der Kosten ist nicht möglich.

 

Der Kläger war kurz vor seinem 30. Geburtstag nach bestandener Prüfung zum Steuerberater bestellt worden. Aus Anlass beider Ereignisse hatte er in einer Festhalle eine Feier ausgerichtet, zu der er neben Arbeitskollegen auch Verwandte und Bekannte eingeladen hatte. Die nach der Personenzahl anteilig auf die Arbeitskollegen entfallenden Kosten der Feier wollte er unter Berufung auf die geänderte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Aufteilbarkeit gemischt veranlasster Aufwendungen als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit geltend machen.

Entscheidung

Nach dem Finanzamt verweigerte auch das Finanzgericht eine teilweise Geltendmachung der Kosten. Denn nach Abwägung aller Umstände sind die Aufwendungen für die Feier insgesamt privat veranlasst. Der Kläger hat innerhalb seines Kollegenkreises eine Auswahl getroffen. Außerdem haben an der Feier mehr private Gäste als Arbeitskollegen teilgenommen. Darüber hinaus hat der Kläger auch mit seinen Kollegen nicht nur sein Berufsexamen, sondern auch seinen Geburtstag und damit ein privates Ereignis gefeiert. Eine Trennung der Kosten in einen beruflichen und einen privaten Teil ist in solchen Fällen nicht möglich.

Quellen und weiterführende Hinweise

FG Baden-Württemberg, Urteil v. 19.3.2014, 1 K 3541/12. Revision anhängig, Az. beim BFH: VI R 46/14

Handelsvertreter: Wann liegt der Schwerpunkt der Tätigkeit im häuslichen Arbeitszimmer?

Juli 1st, 2015|

Die Tätigkeit eines Handelsvertreters ist in den meisten Fällen geprägt von der Außendiensttätigkeit. Der qualitative Schwerpunkt der Tätigkeit kann ausnahmsweise aber auch im häuslichen Arbeitszimmer liegen, sodass die Kosten hierfür in voller Höhe anerkannt werden.

 

Der Kläger war als selbstständiger Handelsvertreter überregional tätig. Etwa die Hälfte seiner Arbeitszeit verbrachte er mit Kundenbesuchen im gesamten Bundesgebiet und in den Niederlanden. Im Übrigen war er in seinem häuslichen Arbeitszimmer tätig.

Das Finanzamt erkannte die für das Arbeitszimmer geltend gemachten Kosten nur in Höhe von 1.250 EUR an, da es nicht den Tätigkeitsmittelpunkt des Klägers bilde. Hiergegen wandte der Kläger ein, dass er die meisten seiner Aufgaben nicht im Außendienst habe erledigen können.

Das Finanzamt ging trotzdem davon aus, dass die prägenden Tätigkeiten des Klägers im Außendienst stattfinden. Hierfür spreche insbesondere eine Klausel mit seinem Hauptauftraggeber, wonach er verpflichtet sei, die Kunden mindestens einmal monatlich zu besuchen.

 

Entscheidung

Das Gericht gab dem Kläger Recht und entschied, dass das Arbeitszimmer des Klägers den qualitativen Schwerpunkt seiner Betätigung bildet. Die Reisetätigkeit ist nicht als Mittelpunkt seiner Tätigkeit anzusehen. Denn die vertragliche Verpflichtung, seine Kunden mindestens einmal im Monat zu besuchen, hat er tatsächlich nicht gelebt, weil hierfür kein Anlass bestand.

Der Kläger übt keine klassische Außendiensttätigkeit aus, in der lediglich vor- und nachbereitende Tätigkeiten im Arbeitszimmer vorgenommen werden. Die Produkte liefert er nicht selbst an die Kunden aus, sondern er steht ihnen bezüglich des Sortiments, für die Annahme von Bestellungen und Reklamationen als Ansprechpartner zur Verfügung. Seine Hauptaufgabe liegt darin, den Überblick über das Bestellverhalten des jeweiligen Kunden zu behalten und eine individuelle Angebots- und Bedarfsermittlung vorzunehmen.

Diese Aufgabe hat qualitativ ein höheres Gewicht als die Präsenz beim Kunden vor Ort, weil sich die Preise und das Sortiment der frischen Produkte häufig ändere und daher im Tagesgeschäft […]

Zwei häusliche Arbeitszimmer: Können beide steuerlich geltend gemacht werden?

Juni 30th, 2015|

Auch wer sich mehrere Arbeitszimmer für seine beruflichen Tätigkeiten einrichtet, kann nur die Kosten für ein Arbeitszimmer absetzen.

 

Die Kläger sind verheiratet und haben einen Wohnsitz in Rheinland-Pfalz und einen Wohnsitz in Thüringen. Der Kläger ist in Rheinland-Pfalz selbstständig (Seminare und Fortbildungskurse für Steuerberater), in Thüringen nichtselbstständig tätig.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2009 machte der Kläger Kosten für 2 Arbeitszimmer (insgesamt 2.575 EUR) als Betriebsausgaben geltend. Seine Begründung: Er benötige in jeder der beiden Wohnungen ein Arbeitszimmer für seine selbstständige Tätigkeit. Das Finanzamt erkannte nur ein Arbeitszimmer und nur Kosten in Höhe von 1.250 EUR an.

 

Entscheidung      

Das Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Im Einkommensteuergesetz sei geregelt, dass Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nur unter bestimmten Voraussetzungen und auch dann meistens nur beschränkt auf den Höchstbetrag von 1.250 EUR abzugsfähig seien. Nur ausnahmsweise, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bilde, könnten die Kosten unbeschränkt abgezogen werden. Letzteres sei beim Kläger nicht der Fall, da er seine Vortragstätigkeit (Seminare, Fortbildungen usw.) außerhalb seines Arbeitszimmers durchführe. Deshalb könne er die Aufwendungen nur beschränkt auf den Höchstbetrag von 1.250 EUR abziehen.

Dieser Höchstbetrag sei personen- und objektbezogen. Daher könne er auch nur einmal jährlich gewährt werden. Es komme zwar vor, dass Steuerpflichtige in einem Veranlagungszeitraum nacheinander oder auch zeitgleich verschiedene Arbeitszimmer nutzen würden, z. B. wegen eines Umzugs oder wenn jemand zur gleichen Zeit 2 Wohnungen habe.

Ein Steuerpflichtiger könne 2 Arbeitszimmer aber niemals zeitgleich nutzen. Daher könne der Höchstbetrag selbst in diesen Fällen nur einmal und nicht mehrfach gewährt werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

Das FG Rheinland-Pfalz (Urteil v. 25.2.2015, 2 K 1595/13) ließ die Revision zu, weil höchstrichterlich bisher nicht geklärt sei, ob ein Steuerpflichtiger, der in jedem seiner beiden Haushalte ein Arbeitszimmer […]

Künstliche Befruchtung als außergewöhnliche Belastungen absetzbar – aber nicht immer

Juni 29th, 2015|

Künstliche Befruchtungen mithilfe einer gespendeten Eizelle sind in manchen europäischen Ländern erlaubt, in Deutschland aber verboten. Deshalb können die Aufwendungen für eine künstliche Befruchtung mit einer gespendeten Eizelle im Ausland nicht als außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt werden.

 

Die in ihrer Fruchtbarkeit eingeschränkte Klägerin hatte sich in Spanien einen Embryo in die Gebärmutter einsetzen lassen, der durch die künstliche Befruchtung einer gespendeten Eizelle mit dem Samen ihres Ehemannes entstanden war. Die hierfür aufgewendeten Kosten machte sie steuermindernd als außergewöhnliche Belastung geltend. Voraussetzung dafür ist, dass die Aufwendungen dem Steuerpflichtigen aus tatsächlichen Gründen zwangsläufig erwachsen, wie z. B. bei Krankheitskosten ohne Rücksicht auf die Art und die Ursache der Erkrankung.

Der Bundesfinanzhof hat Aufwendungen für eine medizinisch angezeigte heterologe künstliche Befruchtung mit fremdem Samen als Krankheitskosten anerkannt. Er stellt allerdings darauf ab, dass die Heilbehandlung von einer zur Ausübung der Heilkunde zugelassenen Person entsprechend den Richtlinien der Berufsordnung der zuständigen Ärztekammer durchgeführt worden sei.

 

Entscheidung

Das Finanzgericht wies die Klage ab, weil die durchgeführten Maßnahmen in Deutschland nach dem Embryonenschutzgesetz unter Strafe gestellt sind und deshalb nicht den Berufsordnungen der zugelassenen Ärzte entsprechen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Klägerin persönlich von einer Strafe befreit wäre. Der Gesetzgeber habe vielmehr eine eindeutige Wertentscheidung getroffen, die im Steuerrecht zu beachten sei. Europäisches Recht stehe dem nicht entgegen, weil sowohl das Einkommensteuerrecht als auch das Strafrecht in die nationale Gesetzgebungskompetenz fielen.

Quellen und weiterführende Hinweise

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 11.2.2015, 2 K 2323/12. Revision eingelegt, Az. beim BFH:VI R 20/15

Wann Kosten einer Erstausbildung nachträglich berücksichtigt werden können

Juni 28th, 2015|

Kosten für eine berufliche Erstausbildung können im Rahmen einer Verlustfeststellung berücksichtigt werden. Das gilt auch dann, wenn eine Einkommensteuer-Veranlagung für das Verlustentstehungsjahr nicht erfolgt ist und wegen Festsetzungsverjährung nicht mehr durchgeführt werden kann.

 

A absolvierte in den Streitjahren 2005 bis 2007 eine berufliche Erstausbildung. Erst in 2012 reichte sie Einkommensteuer-Erklärungen sowie Erklärungen zur gesonderten Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs für die Streitjahre ein. Sie machte Berufsausbildungskosten von rund 3.000 EUR bis 7.000 EUR als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit geltend. Einnahmen erzielte sie in diesem Zeitraum nicht.

Das Finanzamt lehnte die Verlustfeststellung ab. Es berief sich auf die Bindungswirkung des Einkommensteuer-Bescheids für das Verlustfeststellungsverfahren. Danach könne eine Verlustfeststellung nur dann durchgeführt werden, wenn auch der Erlass eines Einkommensteuer-Bescheids für das Verlustentstehungsjahr noch möglich sei. Dies sei hier aber ausgeschlossen, da bereits Festsetzungsverjährung eingetreten sei.

Das Finanzgericht gab der Klage statt, da eine Bindungswirkung des Einkommensteuer-Bescheids für die Feststellung des Verlustvortrags dann nicht bestehe, wenn eine Einkommensteuer-Veranlagung gar nicht durchgeführt worden sei.

 

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat die Revision des Finanzamts zurückgewiesen.

Bei der gesonderten Verlustfeststellung hat das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen so zu berücksichtigen, wie sie der letzten bestandskräftigen Einkommensteuer-Veranlagung zugrunde liegen. Die Bindungswirkung greift damit nur ein, wenn eine Einkommensteuer-Veranlagung durchgeführt worden ist. Keine Bindungswirkung besteht aber dann, wenn eine Einkommensteuer-Veranlagung gar nicht stattgefunden hat oder wegen Festsetzungsverjährung wieder aufgehoben wurde.

Quellen und weiterführende Hinweise

BFH, Urteil v. 13.1.2015, IX R 22/14. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkung für alle, die sich in Ausbildung befinden oder vor kurzem ihre Ausbildung abgeschlossen haben und ihr erstes Geld verdienen. Nach gegenwärtiger Rechtslage sind die Kosten der Erstausbildung bzw. eines Erststudiums nur dann Betriebsausgaben oder Werbungskosten, wenn die Ausbildung im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfindet (§ 4 Abs. 9, § 9 Abs. 6 EStG). Berufsausbildungskosten […]

GmbH-Geschäftsführer: Wann haftet er?

Juni 23rd, 2015|

Bei unternehmerischen Entscheidungen steht GmbH-Geschäftsführern ein haftungsfreier Ermessensspielraum zu. Auch bei unvertretbaren Geschäften haftet ein Gesellschafter-Geschäftsführer nur, wenn dies eine Liquiditäts- oder Existenzgefährdung der Gesellschaft auslöst oder der Gesellschaft Stammkapital entzogen wird.

 

Hintergrund
Die alleinigen Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH hatten veranlasst, dass die Insolvenzschuldnerin eine Geschäftsbeziehung mit einer anderen Gesellschaft, der I-GmbH, unterhielt. Die I-GmbH bot den Geschäftsführern die Lieferung von Fahrzeugen mit einem Preisnachlass von 30 % auf den Bruttolistenpreis an, wobei jedoch bereits bei jedem Vertragsschluss eine Anzahlung von 30 bis 50 % des Brutto-Listenpreises geleistet werden musste. Die Lieferung der Fahrzeuge sollte erst später erfolgen. Sicherheiten für die Anzahlungen bestanden nicht und wurden von den Geschäftsführern auch nicht verlangt. Innerhalb eines Zeitraumes von ca. 2 Monaten wurden auf diesem Weg Anzahlungen in Höhe von rund 160.000 EUR an die I-GmbH geleistet.

Infolge der Insolvenzeröffnung über das Vermögen der I-GmbH verlor die GmbH sämtliche Anzahlungen und auch die Fahrzeuge wurde nicht mehr geliefert. Diesen Schaden machte der Insolvenzverwalter geltend, nachdem die GmbH selbst in die Insolvenz gefallen war.

 

Entscheidung
Das Oberlandesgericht Koblenz hat jedoch eine Haftung der Geschäftsführer verneint. Bei unternehmerischen Entscheidungen steht den Geschäftsführern im Rahmen des Unternehmensgegenstands grundsätzlich ein haftungsfreier Handlungsspielraum zu. Soweit die Geschäftsführer ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt haben, ist eine Haftung ausgeschlossen, auch wenn ein Geschäft fehlschlägt und die Gesellschaft hierdurch geschädigt wird.

Ob das Ermessen fehlerfrei ausgeübt wurde, ist aus damaliger Sicht zu bestimmen. Bei den Geschäften mit der I-GmbH handelte es sich nach Ansicht der Koblenzer Richter um ein Risikogeschäft, das selbst aus damaliger Sicht mit den erlaubten Risiken eines ordentlichen Kaufmanns nicht zu vereinbaren gewesen ist. Trotz dieser Pflichtverletzung haften die Gesellschafter-Geschäftsführer vorliegend aber nicht, weil sie der GmbH kein Vermögen entzogen hatten, das zur Deckung des Stammkapitals benötigt wurde. Erst das Stammkapital […]

Vorsteuerabzug: Auch schon vor Gründung einer Ein-Mann-GmbH möglich

Juni 22nd, 2015|

Ist ein Vorsteuerabzug im Vorfeld der Gründung einer Ein-Mann-GmbH möglich, auch wenn diese nicht zustande kommt? Das Finanzgericht Düsseldorf hat eine Antwort.

 

Hintergrund
Der Kläger wollte sich mit der Montage von und dem Handel mit Bauelementen selbstständig machen und beabsichtigte, eine Ein-Mann-GmbH zu gründen, die einen bestehenden Betrieb übernehmen sollte. Zur Klärung der Rentabilität seines Vorhabens holte er ein Existenzgründungsgutachten ein. Außerdem ließ er sich rechtlich und steuerlich beraten.

Da ihm die Banken die Finanzierung versagten, scheitere die Umsetzung seiner Pläne scheiterte; eine GmbH gründete er nicht.

Mit seiner Steuererklärung machte der Kläger die Umsatzsteuerbeträge aus den Rechnungen der Berater als Vorsteuer geltend. Das Finanzamt lehnte den Vorsteuerabzug mit der Begründung ab, dass der Kläger kein Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sei, denn zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit sei es nicht gekommen.

 

Der Fall 
Das Finanzgericht Düsseldorf hat dem Kläger Recht gegeben. Wer ernsthaft die Absicht hat, eine Ein-Mann-Kapitalgesellschaft zu gründen und mit dieser umsatzsteuerpflichtige Umsätze zu erzielen, ist bereits vor Gründung der Gesellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt. Insoweit ist eine Einzelperson mit einer Vorgründungsgesellschaft vergleichbar.

Nach dem Grundsatz der Neutralität der Mehrwertsteuer muss dem Gesellschafter einer Ein-Mann-Kapitalgesellschaft in der Vorgründungsphase der Vorsteuerabzug für seine ersten Investitionsausgaben ebenso zustehen wie der Vorgründungsgesellschaft einer Kapitalgesellschaft. Dieser Einschätzung steht nicht entgegen, dass der Kläger die GmbH tatsächlich nicht gegründet hat. Auch spielt keine Rolle, dass zu keinem Zeitpunkt umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze getätigt worden sind.

Quellen und weiterführende Hinweise       
FG Düsseldorf, Urteil v. 30.1.2015, 1 K 1523/14 U. Das FG Düsseldorf hat die Revision zum BFH zugelassen.

Schönheitsreparaturen: Der Bundesgerichtshof ändert die Spielregeln

Juni 21st, 2015|

Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind jetzt unwirksam. Insoweit rückt der Bundesgerichtshof von seiner bisherigen Rechtsprechung ab.

 

Übernimmt der Mieter eine Wohnung unrenoviert, darf er nicht durch eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet werden. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der Bundesgerichtshof hat damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Bundesgerichtshof nicht mehr fest. Bisher war es grundsätzlich zulässig, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind, aufzuerlegen.

Darin liegt allerdings nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

Quellen und weiterführende Hinweise       
BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; […]