Ein Dienstleister, der fehlerhafte Heizkostenabrechnungen erstellt, muss dem Vermieter den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Das sind zum einen die Beträge, die der Vermieter seinen Mietern nach einer Abrechnungskorrektur erstatten muss, zum anderen die von anderen Mietern zu wenig gezahlten Beträge, die der Vermieter nicht mehr nachfordern kann.

 

Der Dienstleister hatte für die Wohnanlagen die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 erstellt. Dabei addierte er Zählerstände, die nicht hätten addiert werden dürfen. Die Heiz- und Warmwasserkosten wurden den Wohnungen daher falsch zugeordnet. Die Abrechnungen wurden den Mietern übersandt. Teilweise leisteten die Mieter Nachzahlungen, teilweise erhielten sie Guthaben ausbezahlt.

Die korrigierten Abrechnungen haben die Mieter im November 2014 erhalten. Die überzahlten Beträge in Höhe von insgesamt 60.000 EUR wollen die Vermieter ihren Mietern erstatten. Diesen Betrag fordern sie als Schadensersatz von dem Dienstleister.

 

Entscheidung
Das Landgericht Berlin gab den Vermietern Recht.

Indem er Zählerstände zusammengerechnet hat, die er nicht hätte addieren dürfen, hat der Dienstleister seine vertragliche Verpflichtung, eine verbrauchsabhängige ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen, verletzt.

Den Vermietern ist durch die fehlerhaften Abrechnungen ein Schaden entstanden. Und zwar zum einen in Höhe der von einigen Mietern zu viel geleisteten Zahlungen, zum anderen in Höhe der den anderen Mietern zu wenig berechneten Heizkosten, denn diese können die Vermieter nicht nachträglich durch eine Änderung der Betriebskostenabrechnungen geltend machen. Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Im vorliegenden Fall haben die Vermieter jedoch die verspätete Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten zu vertreten, denn sie müssen sich das Verschulden des Dienstleisters als ihres Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen.

Die Mieter, die zu viel geleistet haben, können deshalb eine Rückzahlung dieser Zahlungen verlangen. Zwar ist die Frist für Einwendungen gegen die ersten, fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen abgelaufen. Allerdings hätten die Mieter die verspätete Geltendmachung der Einwendungen nicht zu vertreten, denn die ursprünglichen Betriebskostenabrechnungen enthielten Fehler, die durch bloße Prüfung und gegebenenfalls Vergleich mit dem Mietvertrag nicht erkennbar waren.

 

Quellen und weiterführende Hinweise       

Die Vermieter sind nach Ansicht des LG Berlin (Urteil v. 20.1.2015, 22 O 187/12) auch berechtigt, die Zuvielzahlungen der Mieter aus eigenem Antrieb auszugleichen – ohne dass ihre Mieter diesen Anspruch geltend machen würden. Es liegt im Interesse der Vermieter, zu ihren Mietparteien ein vertrauensvolles Vertragsverhältnis zu führen. Dies wäre nicht gegeben, wenn – wie hier – einige Mieter wegen einer falschen Abrechnung des Abrechnungsdienstes erhebliche Beträge bezahlen würden, ohne dass sie insoweit Leistungen in Anspruch genommen hätten.