In Mehrhausanlagen darf die Eigentümergemeinschaft getrennte Instandhaltungsrücklagen für einzelne Gebäude bilden.

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Komplexen mit Wohngebäuden (Komplex A und B). Die beiden beklagten Eigentümer sind Sondereigentümer sämtlicher Wohnungen in Komplex B. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum angesammelt wird.

Die Eigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung am 7.12.2004 mehrheitlich, die Instandhaltungsrücklagen für die Komplexe A und B zu trennen. Die vorhandene Rücklage wurde Komplex A zugerechnet, für Komplex B sollte eine eigene Rücklage angespart werden. In den Folgejahren wurden die Instandhaltungsrücklagen getrennt ausgewiesen und Rücklagen von 469.000 EUR für Komplex A und von 88.000 EUR für Komplex B angespart.

In einer Eigentümerversammlung am 11.10.2012 vertrat der Verwalter die Meinung, dass die Rücklagen wieder zusammengeführt werden müssten. Die Eigentümer beschlossen daraufhin mit einfacher Mehrheit, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B per Sonderumlage eine Ausgleichszahlung von rund 50.000 EUR zuzüglich 1.080 EUR monatlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft leisten müssen. Die Eigentümer weigern sich, den geforderten Betrag zu zahlen.

 

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B zu Recht die Zahlung des Ausgleichsbetrags verweigert haben.

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass für die Komplexe A und B getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Ursprünglich war zwar vorgesehen, eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude zu bilden. Diese Regelung ist aber durch den Beschluss vom 7.12.2004 geändert worden.

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe ist. Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen zum Verwaltungsvermögen des Verbands. Hier handelt es sich um eine solche Mehrhausanlage mit getrennten Baukörpern, was eine eindeutige Kostenzuordnung erlaubt.

Der am 11.10.2012 gefasste Beschluss über die Ausgleichszahlung ist hingegen nichtig. Da die Gemeinschaftsordnung nunmehr getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die in dem Beschluss vorgesehene Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung dienen soll, gibt es nicht.

 

Quellen und weiterführende Hinweise       

BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14